In de update voor makelaars en taxateurs komt eerst de wanverhouding tussen een contractuele boete en de daadwerkelijke schade aan de orde. Daarna komt een casus aan bod waarin ook geen causaal verband is aangenomen tussen vermeende beroepsfout van een bedrijfsmakelaar en de gestelde schade. Ten slotte komt een uitspraak aan bod waarin niet is aangenomen dat de kopers schade hebben geleden door de vermeldde woonoppervlakte.

Te laat geklaagd

Op 2 december 2008 hebben consumenten via hun adviseur een hypotheek afgesloten bij een bank. De geldlening bestaat uit drie leningdelen, waarvan twee leningdelen aflopen in 2036 en één leningdeel afloopt in 2029. In januari 2010 hebben de consumenten, via dezelfde adviseur, ook een tweetal overlijdensrisicoverzekeringen afgesloten. Zij hebben daartoe op 19 december 2009 aanvraagformulieren ondertekend. Op de aanvraagformulieren staat een einddatum van de verzekeringen in 2029 en 2031 vermeld. Vervolgens hebben zij polisbladen van de verzekeraar ontvangen, waarop de einddatum van de verzekeringen ook vermeld staat. In 2020 hebben de consumenten in een gesprek met hun adviseur vastgesteld dat de looptijd van de verzekeringen niet overeenkomt met de looptijd van de hypotheekdelen. Hun wens was echter dat de einddata van de hypotheekdelen en de verzekeringen gelijkliepen. De consumenten beklagen zich hierover vervolgens bij het Kifid. De adviseur beroept zich op de klachtplicht in de zin van artikel 6:89 BW.

De Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van het Kifid heeft in een uitspraak van 13 april 2022 het beroep op de klachtplicht gehonoreerd. De commissie overweegt, onder verwijzing naar de uitspraak 2020-1088, dat bij de beoordeling of te laat is geklaagd ook relevant is dat van de consumenten mag worden verwacht dat zij de aan hen verstrekte documentatie aandachtig doorlezen en dat zij daarover zo nodig kritische vragen stellen. Op basis van de aanvraagformulieren die de consumenten hebben ondertekend en de nadien toegestuurde polisbladen, moest volgens de commissie duidelijk zijn geweest voor de consumenten dat de looptijd van de verzekeringen aanzienlijk korter is dan de looptijd van de hypotheekdelen. Door zich pas in 2021 tot de adviseur te wenden, is de adviseur volgens de commissie in zijn belangen geschaad. Hij had immers in 2009/2010 een overlijdensrisicoverzekering met een langere looptijd kunnen adviseren, waarmee de gestelde schade was voorkomen. De conclusie is dat de consumenten geen beroep meer kunnen doen op het door hen gestelde gebrek in de prestatie van de adviseur. Uit de uitspraak blijkt overigens niet welke schade dan zou zijn voorkomen en of het niet alsnog mogelijk is voor consumenten om alsnog de looptijd van de overlijdensrisicoverzekeringen te verlengen.

In 2007 heeft een assurantieadviseur een verzekeringsportefeuille overgenomen, waaronder de inboedelverzekering en de kostbaarhedenverzekering voor juwelen en horloges van eiser bij ASR. Verder had eiser een speciale kostbaarhedenverzekering bij AON, die niet liep via deze assurantieadviseur. De kostbaarhedenverzekering bij ASR heeft eiser in 2013 op eigen initiatief beëindigd. Op 8 juli 2019 heeft er een roofoverval in de woning van eiser plaatsgevonden en is onder meer zijn muntenverzameling gestolen. De expert van ASR heeft de waarde van de verzameling getaxeerd op € 96.570,00. ASR heeft op grond van de inboedelverzekering voor de gestolen munten een bedrag van € 27.000,00 aan eiser uitgekeerd. Eiser heeft de assurantieadviseur aansprakelijk gesteld voor de schade wegens onderverzekering van € 69.570,00. Hij stelt dat de assurantieadviseur jaarlijks had moeten onderzoeken of de verzekeringen van eiser aanpassing behoefden.

De Rechtbank Limburg stelt in de uitspraak van 29 juni 2022 (ECLI:NL:RBLIM:2022:5055) allereerst vast dat de muntenverzameling niet is verzekerd onder de bijzondere kostbaarhedenverzekering bij AON. Aan de vraag of de tussenpersoon verplicht was om een jaarlijks onderhoudsgesprek te voeren, gaat de rechtbank vervolgens voorbij. Volgens de rechtbank is namelijk niet komen vast te staan dat de muntenverzameling bij een dergelijk gesprek aan het licht zou zijn gekomen en de onderverzekering dus zou zijn voorkomen. In de inboedelwaardemeter van ASR wordt gevraagd of verzekerde meer dan € 15.000,00 aan antiek, kunst, verzamelingen en instrumenten bezit. Als hier geen bedrag voor is ingevuld, is € 15.000,00 het maximaal verzekerde bedrag. Eiser heeft geen ondertekende versie van de inboedelwaardemeter in het geding gebracht. Volgens de rechtbank diende eiser er dus zelf op bedacht te zijn dat een verzameling met een hogere waarde dan € 15.000,00, voor wat betreft die hogere waarde, niet onder het verzekerd bedrag viel en dat hij daarvan melding had moeten maken. Het verzekerde bedrag is echter niet aangepast. Eiser heeft ook niet gesteld op welk moment de muntenverzameling een waarde van € 15.000,00 oversteeg. Hij heeft ook nooit aan de assurantieadviseur gemeld dat hij over een muntenverzameling beschikte, terwijl hij wel spontaan AON tussentijds heeft geïnformeerd over de toegenomen waarde van de kostbaarheden die hij bij AON verzekerd had. Eiser is ook niet ter zitting verschenen en kon daardoor niet een en ander toelichten. De rechtbank overweegt dat voor de assurantieadviseur geen aanleiding bestond om naar een muntenverzameling te vragen, omdat hij daar geen weet van had. De assurantieadviseur wist ook niet van de kostbaarhedenverzekering bij AON. De rechtbank oordeelde dan ook dat niet is komen vast te staan dat met het jaarlijkse controlegesprek de onderverzekering van de muntenverzameling zou zijn voorkomen en neemt geen causaal verband aan tussen het (eventueel) schenden van de zorgplicht en de schade. De uitkomst en overwegingen in deze zaak vertonen overigens gelijkenis met een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland van 14 mei 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:3056).

De beoordeling van de hoogte van advieskosten in de precontractuele fase

Een consument heeft in november 2021 aan zijn adviseur gevraagd om zijn hypotheek bij zijn huidige geldverstrekker met € 10.000,00 te verhogen. Zijn adviseur heeft hem vervolgens telefonisch medegedeeld dat een hypotheekadvies voor de verhoging van de hypotheek door de geldverstrekker wordt verplicht en dat hij daarvoor advieskosten van € 1.995,00 in rekening brengt. De consument heeft zich vervolgens bij de adviseur beklaagd over de hoogte van de advieskosten. Toen dat niet tot een oplossing leidde, heeft hij een klacht ingediend bij het Kifid.

De Geschillencommissie Financiële Dienstverlening van het Kifid stelt in de uitspraak van 25 augustus 2022 voorop dat de adviseur als contractspartij in beginsel mag bepalen of en onder welke voorwaarden zij een overeenkomst aangaat. In dit geval zijn de adviseur en de consument (nog) geen overeenkomst aangegaan – de klacht van de consument ziet op de precontractuele fase. Tijdens deze fase moeten partijen zich naar de eisen van redelijkheid en billijkheid tegenover elkaar gedragen. Dit betekent dat zij hun gedrag mede moeten laten bepalen door elkaars gerechtvaardigde belangen.

De commissie zet het belang van de adviseur om kosten in rekening te brengen voor zijn werkzaamheden tegenover het belang van de consument om geen hoge kosten te hoeven betalen voor onnodige en/of onverrichte werkzaamheden voor een relatief geringe verhoging van een hypotheek. De commissie merkt op dat de adviseur niet het tarief voor een volledig hypotheekadvies van € 2.995,00 heeft verlangd, maar een gereduceerd tarief van € 1.995,00. Daarnaast heeft de adviseur volgens de commissie voldoende gesteld en onderbouwd dat hij werkzaamheden verricht die deze kosten rechtvaardigen. Dat de consument in het verleden (bij de rechtsvoorganger van de adviseur) een bedrag aan advieskosten heeft betaald dat bijna net zo hoog is als voormeld bedrag voor het aangaan van de bestaande hypotheek, maakt dit niet anders. Volgens de commissie heeft de adviseur dan ook voldoende rekening gehouden met de belangen van de consument. Daarbij acht de commissie van belang dat het de consument vrijstaat om een andere adviseur te benaderen. De vordering van de consument wordt afgewezen.

Wanverhouding contractuele boete en daadwerkelijke schade

De kopers van een in 2019 voor € 790.000,- gekochte woning, konden de benodigde financiering niet rondkrijgen. De kopers hebben echter niet tijdig de vereiste afwijzing van een geldverstrekker overlegd aan de verkoper Daardoor is geen geldig beroep gedaan op het in de koopovereenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud. Het door de kopers gedane beroep op matiging (in de zin van artikel 6:94 BW) is wel gehonoreerd door het Hof ’s-Hertogenbosch in het arrest van 28 juni 2022 (ECLI:NL:GHSHE:2022:2092). Uit het arrest volgt dat de contractuele boete (de gebruikelijke 10% van de koopsom) € 79.000,- bedroeg. De verkopers stelden zelf dat de schade door de dubbele woonlasten € 16.027,16 zou bedragen. Het hof heeft zich verdiept in de daadwerkelijk geleden schade en begroot deze op een bedrag van € 10.279,92. De latere verkoop aan een derde heeft de verkopers een, in mindering te brengen, voordeel opgeleverd van € 2.469,56 waardoor de door het hof toegewezen boete € 7.810,40 bedraagt.

Dit oordeel is in lijn met een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 6 april 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:3845). In die zaak konden de verkoper 4 maanden na de beoogde (eerste) levering een koopsom bedingen die ruim € 50.000,- hoger lag. Daarbij konden de verkopers niet aantonen welke schade er daadwerkelijk was ontstaan. De contractueel overeengekomen boete van € 26.750,- werd onaanvaardbaar geacht en de rechtbank heeft de boete gematigd tot € 2.675,-.

Geen causaal verband door ontbrekende standaardbepaling in huurovereenkomst

Een groothandel en productiebedrijf in plastic fabricaten vraagt een bedrijfsmakelaar om een concept huurovereenkomst te beoordelen. Het gaat om de huurovereenkomst voor een bedrijfspand waarin de productie, opslag en expeditie van de plastic verpakkingen moet kunnen plaatsvinden. Nadat het pand in gebruik was genomen is gebleken dat de aanwezige vloer ongeschikt was voor het beoogde gebruik. Het productiebedrijf heeft de eigenaar van het bedrijfspand in een afzonderlijke procedure vergeefs aangesproken (ECLI:NL:GHAMS:2021:3042).

In deze procedure stelt het productiebedrijf de bedrijfsmakelaars aansprakelijk voor de door haar geleden schade. Zij verwijt de bedrijfsmakelaar dat hij niet heeft opgemerkt dat in de concept huurovereenkomst een standaardbepaling ontbrak die betrekking heeft op de maximaal toelaatbare vloerbelasting. Het productiebedrijf stelt dat dit een garantiebepaling betrof en dat zij, indien zij juist zou zijn geïnformeerd, de huurovereenkomst niet zou hebben getekend zonder deze bepaling op te nemen. Volgens het productiebedrijf zou zij ten opzichte van de eigenaar van het bedrijfspand in een betere positie hebben verkeerd als die bepaling wel was opgenomen. De bedrijfsmakelaar betwist dat hij een beroepsfout heeft gemaakt door niet te wijzen op het ontbreken van de bewuste standaardbepaling. Bovendien betwist hij het causale verband.

Het Hof Amsterdam heeft in het arrest van 21 juni 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:242) geoordeeld dat niet vaststaat dat de standaardbepaling inzake de maximale vloerbelasting een garantie beoogde. Het productiebedrijf heeft ook niet aangetoond dat de procedure tegen de eigenaar van het bedrijfspand in haar voordeel was uitgevallen, als de standaardbepaling wel was opgenomen in de huurovereenkomst. Volgens het hof ontbreekt daardoor het causaal verband tussen de vermeende beroepsfout en de gestelde schade.

Geen schade bij lagere woonoppervlakte

De kopers van een in 2019 gekochte woning in Amsterdam hadden zowel de verkoper als de verkopend makelaar aangesproken tot schadevergoeding. In de verkooptekst stond een woonoppervlakte van 109 m2 vermeld en de vraagprijs bedroeg € 750.000,-. Nadat de kopers de woning hadden bezichtigd hebben zij direct een bod uitgebracht van € 826.500,- dat door de verkoper is geaccepteerd. Volgens de door de kopers in 2020 ingeschakelde deskundige zou de woonoppervlakte echter 105,4 m2 zijn, een verschil van 3,6 m2.

De Rechtbank Amsterdam heeft in de uitspraak van 27 mei 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:4174*) geoordeeld dat het niet aannemelijk is dat de kopers de woning niet hadden gekocht als zij wisten dat de woning een woonoppervlakte van 105,4 m2 had. De kopers hebben namelijk een half jaar in de woning gewoond, voordat zij zelf een meting lieten verrichten en hebben toen niet opgemerkt dat de woning voor hen te klein was. Ook is niet aannemelijk dat de kopers dan een lager bod hadden uitgebracht. Volgens de rechtbank spelen bij de aankoop van een woning diverse overwegingen een rol voor de vraag wat de marktwaarde is van een woning. Die wordt niet alleen ingegeven door de grootte van de woning, maar ook door andere factoren zoals de omgeving, de ligging, voorzieningen in de buurt en bijvoorbeeld de vraag of de woning op eigen grond ligt of niet. Omdat niet vaststaat dat de kopers schade hebben geleden is de vordering afgewezen. Dit oordeel is in lijn met het recente arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 19 april 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:3015), waarin in een soortgelijke kwestie het bestaan van schade niet aannemelijk werd geacht. In een eerdere kwartaalupdate kwam dit onderwerp ook al eens aan de orde.

Auteur: Saskia van Dijke  Jurist beroepsaansprakelijkheid bij  de Vereende

Auteur: Arnold van Eijsden Jurist beroepsaansprakelijkheid bij  de Vereende