Incasseren huur

Even terug naar het begin: voor het incasseren van de huur, en het vragen van ontruiming/ontbinding bestonden voor verhuurders weinig echte beperkingen. De enige beperking bestond erin dat een verhuurder niet zelf zijn geld mag ophalen, maar dat er een rechter aan te pas moet komen die de vordering van een verhuurder beoordeelt, waarbij een vordering tot ontbinding niet toegewezen wordt op het moment dat de tekortkoming de sanctie ontbinding niet rechtvaardigt (bv. bij een kleine huurachterstand, of bijzondere omstandigheden).

Extra stappen

Dit is nog altijd het geval (een verhuurder mag nog altijd niet zelf zijn geld komen halen bij een huurder), zij het dat een verhuurder van woonruimte sinds 1 januari 2021 een extra stap moeten nemen, zowel in het geval van sociale huur als van vrije sector huur. Een verhuurder moet (op basis van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening) bij een huurachterstand: 

1. “een inspanning leveren” om met huurder in contact te komen om huurder te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstand te voorkomen en op te lossen;
2. huurder wijzen op de mogelijkheden tot schuldhulpverlening;
3. tenminste eenmaal hebben gewezen op de betalingsachterstand;
4. aan huurder schriftelijke toestemming vragen om de gegevens van huurder te delen met de gemeente waarin het gehuurde ligt (voor de hierna bedoelde melding)

Ter zijde: het lijkt er hiermee op dat verhuurders een groot aantal stappen moeten nemen, maar deze stappen kunnen ook worden gecombineerd (een betalingsherinnering, informatie over een schuldhulpverleningstraject, en een verzoek om goedkeuring voor het delen van informatie met de gemeente kunnen in dezelfde brief worden opgenomen).

Op het moment dat huurder niet afwijzend gereageerd heeft op het verzoek om zijn gegevens met de gemeente te delen, is verhuurder verplicht om de betreffende gemeente in te lichten over de huurachterstand (een verplichting tegenover de gemeente). Het idee daarvan is dat een schuldhulpverlener van de gemeente eventueel kan bemiddelen, om zo tot een oplossing te komen.   

Er staat geen sanctie in het besluit op het nalaten om zo’n melding te doen. Dat neemt niet weg dat dit nalaten toch serieuze gevolgen kan hebben voor verhuurder: dit kan ertoe leiden dat de vordering van verhuurder tot ontbinding en ontruiming afgewezen wordt (door bijvoorbeeld te oordelen dat onder de gegeven omstandigheden, de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt), en/of dat de rechter oordeelt dat verhuurder te vroeg tot incasso is overgegaan (met name bij een betalingsvordering in kort geding).  De praktijk wijst ook uit dat rechters vaak (doch niet altijd) vorderingen van verhuurder afwijzen als er geen melding gedaan is, zeker als er geen rechtvaardiging voor niet-melding is (bijvoorbeeld gelegen in het feit dat huurder al een schuldhulpverlener had, of als er sprake is van meerdere tekortkomingen).  

Nog niet geregeld

Een aantal zaken is niet geregeld in het besluit. Zo wordt niet benoemd hoe lang de verhuurder moet wachten met het nemen van rechtsmaatregelen na het doen van een melding (strikt genomen kan verhuurder dus op dezelfde dag de melding doen bij de gemeente, alsmede een procedure opstarten). Dat laat zich overigens niet makkelijk in een regel dwingen, omdat in het ene geval huurder er best bij gebaat kan zijn dat verhuurder meteen een procedure opstart (om te voorkomen dat zijn schulden verder oplopen), en in het andere geval wel van verhuurder gevergd mag worden dat hij wat meer tijd laat verstrijken. Hopelijk gaat de rechtspraak meer duidelijkheid bieden. Hoe dan ook is dit een besluit om bij de incasso van huurachterstanden bij woninghuurders (al dan niet in hoedanigheid van beheerder) goed rekening mee te houden!