In 2018 zet een particuliere verkoper zijn woning in de verkoop. Voordat deze woning verkocht is, koopt de particulier al een nieuwe woning. De verkoop van de eigen woning wil helaas niet echt vlotten, waardoor de particulier geconfronteerd wordt met dubbele woonlasten. De verkoper besluit daarom in december 2018 om contact op te nemen met VDN, een professionele vastgoedhandelaar.
VDN, althans een vertegenwoordiger van VDN, komt op vrijdag 14 december 2018 op bezoek bij de particuliere verkoper, waarna VDN een aanbod doet op de woning. Dit aanbod komt op het volgende neer:
- VDN koopt de woning voor een bedrag van €285.000;
- VDN doet een aanbetaling van 10% een week na ondertekening van de koopovereenkomst;
- De levering van de woning vindt plaats op 1 februari 2019; en
- Wanneer VDN de woning doorverkoopt aan een derde, ontvang de particuliere verkoper 60% van de meerwaarde (dus als VDN de woning doorverkoopt voor €385.000, ontvangt de particulier nog eens €60.000).
Twee dagen later, op zondag 16 december 2018, gaat de particuliere verkoper via WhatsApp akkoord met het bovenstaande aanbod. Er lijkt dus sprake te zijn van een koopovereenkomst tussen de particulier en VDN.
De bank van de particuliere verkoper gaat echter niet akkoord met deze wijze van verkoop. De particuliere verkoper laat dit op maandag 17 december 2018 aan VDN weten, maar VDN houdt stug vast aan de koopovereenkomst.
Toch zet de particuliere verkoper op 19 december 2018 de woning weer te koop op Funda, waarna deze op 7 januari 2019 wordt verkocht aan een derde voor (jawel) €400.000. Duidelijk een betere deal voor de particuliere verkoper. Maar mocht de particuliere verkoper deze deal wel maken, zat hij niet al aan de verkoop aan VDN vast?
VDN is van mening dat er op 16 december 2018, na het akkoord via WhatsApp, een koopovereenkomst tot stand is gekomen. VDN ontbindt de koopovereenkomst en maakt aanspraak op schadevergoeding. VDN begroot haar schade op 40% van de gerealiseerde meerwaarde van €115.000. Want, betoogt VDN, wij hadden de woning ook voor minstens €400.000 kunnen verkopen, en dan was 40% van deze meerwaarde voor ons geweest.
Schriftelijkheidsvereiste?
De particuliere verkoper vindt daarentegen dat het betoog van VDN niet opgaat, omdat – zo stelt de verkoper – er nooit een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Op grond van het schriftelijkheidsvereiste komt er namelijk pas een koopovereenkomst tot stand, indien er sprake is van een schriftelijke, door beide partijen ondertekende, koopovereenkomst. Van een ondertekende koopovereenkomst is hier geen sprake. De particuliere verkoper heeft slechts akkoord heeft gegeven op het aanbod via WhatsApp, maar heeft nog geen koopovereenkomst ondertekend.
Die vlieger gaat, helaas voor de particuliere verkoper, niet op. Dat volgt duidelijk uit de wet: “De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.” Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dus dat de koop van een woning schriftelijk moet worden aangegaan, indien de koper een particulier is.
Het schriftelijkheidsvereiste is primair in het leven geroepen om de particuliere koper van een woning te beschermen, niet zozeer de verkoper. Dat is slechts in twee gevallen anders, namelijk indien sprake is van een consument verkoper en een consument koper (zie ECLI:NL:HR:2011:BU74212) en in het geval van een professionele verkoper en een consument koper. In die twee gevallen geldt wel het schriftelijkheidsvereiste.
De particuliere verkoper kan er in dit geval dan ook geen beroep op doen en er is dus wel degelijk een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen VDN en de particuliere verkoper.
De particuliere verkoper komt er nog enigszins goed vanaf, omdat zowel de rechtbank als het hof de schadevergoeding flink matigen (naar EUR 12.000 in hoger beroep). De rechtbank en het hof zijn namelijk beiden van mening dat VDN een ervaren vastgoedhandelaar is en dat de gevolgen van een dergelijke vergissing voor de particuliere verkoper (te) ingrijpend zijn.
In principe niets nieuws onder de zon, maar toch een goede reminder: het wettelijke schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW is niet van toepassing bij de verkoop van een woning door een particuliere verkoper aan een professionele koper. Een WhatsAppje kan dus al genoeg zijn om een koopovereenkomst tot stand te laten komen! (ECLI:NL:GHAMS:2020:2757)
Auteur
Mees Olthof, vastgoed & beroepsaansprakelijkheid advocaat Dentons
