Feiten
De bestuurder van een vastgoedonderneming heeft, na een bezichtiging met de verkoper, een bod van EUR 1.000.000 uitgebracht op drie panden van een particuliere eigenaar. De verkoper is op dat moment nog bezig met een verbouwing van het ‘achterste’ pand. In reactie op het bod geeft de verkoper aan dat hij toch nog even wil wachten met de overdracht van dat pand (totdat de verbouwing is afgerond) en stelt hij voor om het voorlopig bij de twee ‘voorste’ panden te houden. Na overleg stuurt de verkoper een overzicht met de huurinkomsten van de voorste panden inclusief een uitsplitsing van de verkoopprijs per losse unit. De totale verkoopprijs komt uit op EUR 719.381,74. Ruim twee weken daarna reageert de bestuurder van de vastgoedonderneming dat de aangegeven verdeling en koopprijs akkoord zijn. De verkoper laat daarop weten de voorste panden toch niet te willen verkopen. De kopende vastgoedonderneming laat beslag leggen en start een kort geding teneinde levering af te dwingen.
In deze zaak ligt de vraag voor of er een koopovereenkomst voor de twee voorste panden tot stand is gekomen. De kopende vastgoedonderneming stelt van wel. De e-mail van de verkoper waarin hij de uitgesplitste verkoopprijzen toestuurde was een aanbod en dit is vervolgens door de bestuurder van de onderneming aanvaard. De verkoper noemt zijn e-mail slechts een berekening van de huurinkomsten en stelt dat deze e-mail niet had mogen worden opgevat als een aanbod. Als al sprake was van een aanbod, heeft de koper dit aanbod te laat geaccepteerd. Daarnaast bestaat volgens de verkoper geen overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst.
Oordeel voorzieningenrechter
De voorzieningenrechter overweegt als eerste dat een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en aanvaarding daarvan. Het antwoord op de vraag of sprake is van een aanbod dat is aanvaard, moet worden vastgesteld aan de hand van de zogeheten wilsvertrouwensleer. Of er sprake is van wilsovereenstemming, hangt af van wat partijen hebben verklaard en hebben afgeleid uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen. Ook is van belang dat de totstandkoming van een overeenkomst veronderstelt dat partijen elkaars verklaringen en gedragingen in de gegeven omstandigheden zo mochten begrijpen, dat zij aan het tot dan toe bereikte resultaat al gebonden zouden zijn. Niet beslissend is of partijen nog in onderhandeling zijn over één of meer openstaande punten, maar of over de essentialia van de overeenkomst overeenstemming is bereikt.
De voorzieningenrechter oordeelt dat wilsovereenstemming tussen partijen bestaat om de voorste panden voor een prijs van EUR 719.381,74 te verkopen. Tegen de achtergrond van de bezichtigingen, het eerste bod van de kopende vastgoedonderneming en het telefoongesprek dat na dat bod heeft plaatsgevonden, had de kopende vastgoedonderneming de e-mail van de verkoper met de huurinkomsten en verkoopprijs niet anders dan een aanbod kunnen en mogen opvatten. Daarbij is van belang dat de verkoper bij ontvangst van het eerste bod niet heeft gezegd dat hij de panden niet wilde verkopen. Hij heeft toen een nieuw voorstel (een tegenaanbod) gedaan door voor te stellen om de voorste twee panden te verkopen en later te beslissen over het achterste pand. Op basis van de tussen partijen gevoerde gesprekken en correspondentie mocht de koper redelijkerwijs verwachten dat de verkoper de bedoeling had om de twee panden te verkopen.
Het verweer van de verkoper dat aanvaarding van het aanbod niet binnen een redelijke termijn heeft plaatsgevonden, slaagt niet. De verkoper heeft geen termijn verbonden aan zijn aanbod. De kopende vastgoedonderneming heeft het tegenaanbod na zo’n twee weken geaccepteerd. De voorzieningenrechter is van oordeel dat die termijn niet onredelijk lang is. Een ‘redelijke tijd’ is de tijd die redelijkerwijs nodig is voor beraad en voor het overbrengen van het antwoord.
De voorzieningenrechter heeft weliswaar geoordeeld dat sprake is van aanbod en aanvaarding, maar voor een perfecte koopovereenkomst is de vraag of partijen het eens waren over de essentialia van de koopovereenkomst (de belangrijkste verplichtingen van partijen over en weer om te kunnen spreken van ‘koop’). Dat is, volgens de voorzieningenrechter, het geval. Partijen waren het eens over een koopprijs van EUR 719.381,74. Over de levertermijn, die beide partijen onder de essentialia van de overeenkomst scharen, hebben partijen eveneens overeenstemming bereikt: levering zou ‘zo spoedig mogelijk’ plaatsvinden.
Conclusie
De voorzieningenrechter oordeelt dat de verkoper een aanbod heeft gedaan door een overzicht van de verdeling van de verkoopprijs per losse unit toe te sturen. Daarna is dit aanbod door de kopende vastgoedonderneming aanvaard waarmee sprake is van een bindende koopovereenkomst. Feitelijk komt dit wellicht over als een vrij snelle en eenvoudige manier voor de koper om de verkoper aan de verkoop te kunnen houden. Juridisch gezien is het echter een zuivere kwestie van aanbod en aanvaarding. Aangezien er sprake is van een professionele koper, is het schriftelijkheidsvereiste (van art. 7:2 BW) niet van toepassing en is mondelinge overeenstemming voldoende. Verkoper wordt dan ook veroordeeld om mee te werken aan een technische inspectie en een juridisch due diligence tot medewerking aan levering van de panden bij een voor de koper conveniërend resultaat, het enige voorbehoud dat koper had gemaakt.
Interessant is overigens dat de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2022:8460 onlangs heeft geoordeeld dat zo’n voorbehoud (een due diligence met een voor koper conveniërend resultaat) kwalificeert als een potestatieve voorwaarde waardoor er in het geheel geen overeenkomst tot stand komt. Wie weet dat die (opzichzelfstaande) uitspraak nog aanknopingspunten kan bieden voor de verkoper in de onderhavige casus voor hoger beroep.
Hier vind je de volledige uitspraak
Auteur: Daniël Brand | advocaat bij Hemwood Advocaten