Ontwikkeling huizenprijzen

 

Om een antwoord te kunnen geven op deze vraag is het van belang om te weten hoe het komt dat de huizenprijzen stijgen. En dat is lastig. De prijzen op de woningmarkt worden namelijk beïnvloed door een heleboel verschillende factoren die allemaal op elkaar inwerken.

 

Allereerst is de ontwikkeling van de salarissen van invloed op de huizenprijzen. Immers: naarmate mensen meer verdienen, hebben ze meer te besteden en kan er dus een hogere hypotheek gesloten worden. Wanneer mensen  meer kunnen lenen, kunnen ze dus ook mee bieden, en dus gaan hierdoor de huizenprijzen omhoog.

Daarnaast is de rentestand van invloed: hoe lager de (hypotheek)rente, hoe hoger het bedrag dat geleend kan worden. Daarmee zorgt de huidige stand van de rente ook voor een stijging van de huizenprijzen.

 

Een andere factor die van invloed is op de prijzen van woningen, is het aanbod. In de jaren van de crisis heeft de bouw van nieuwe woningen een tijdlang praktisch stilgelegen. Inmiddels wordt er weer volop gebouwd, maar er is in het woningaanbod nog een flinke achterstand om in te halen. Het gebrek aan aanbod is ook van invloed op de prijs: als er weinig aanbod is, en de vraag is hoog dan zullen daardoor de prijzen stijgen.

 

Een laatste belangrijke factor die van invloed is op de huizenprijzen is de prijs van de (bouw)grond. Nederland is maar een klein landje en vooral in de grote steden is de prijs van de grond de laatste jaren fors gestegen. Wanneer de prijzen van bouwgrond stijgen, stijgen de prijzen van de woningen automatisch mee.  

Ontwikkeling verzekeringspremies

 

Er zijn dus verschillende factoren van invloed op de huizenprijzen, maar hoe zit het dan met de premies voor woonhuisverzekeringen? Staan die in verband met de (ver)koopprijzen?

 

De premie voor een woonhuisverzekering wordt in de eerste plaats bepaald door de schadelast die de verzekeraar verwacht. Hoe groter de kans op schade, hoe hoger de premie.  Zaken die van invloed zijn op de schadekans zijn bijvoorbeeld de bouwaard en het bouwjaar van de woning, en de staat van onderhoud. 

 

Wanneer een huis een rieten dak heeft en een open haard dan is de kans op brand een stuk groter dan bij een nieuwbouwhuis met een pannendak en een cv installatie.

Oudere huizen hebben vaker te maken met schade door breuk van waterleidingen, zeker als er sprake is van achterstallig onderhoud. Door deze hogere schadekans zal er dus voor oudere woningen een hogere premie gerekend worden dan voor de jongere woningen, en huizen met een rieten dak zullen een hogere premie nodig hebben dan huizen met een pannendak.

 

Los van de kans op schade is de hoogte van het te verwachten schadebedrag van invloed op de premie van een woonhuisverzekering. Hoe hoger het verwachte schadebedrag per schade, hoe hoger de benodigde premie. Het ligt voor de hand dat wanneer een vrijstaande villa volledig afbrandt, het schadebedrag hoger zal zijn dan wanneer het een rijtjeswoning betreft. Daarom wordt de premie over een woonhuisverzekering berekend over de herbouwwaarde van de woning: hoe hoger de herbouwwaarde, hoe hoger de premie van de verzekering.

Herbouwwaarde versus verkoopwaarde

 

De hierboven genoemde herbouwwaarde staat in principe los van de verkoopwaarde van een woning. Zoals eerder besproken, wordt de verkoopwaarde vooral beïnvloed door vraag en aanbod, door de stand van de hypotheekrente en door de ontwikkelingen van de salarissen.

 

De herbouwwaarde van een woning wordt vooral beïnvloed door de kosten van materialen en de bouwkosten die aannemers rekenen.  Hier zit echter wel een link naar de verkoopwaarde van woningen. Wanneer bouwkosten en de prijzen van bouwmaterialen stijgen, stijgen de verkoopprijzen voor nieuwbouwwoningen automatisch mee. 

 

Conclusie

 

Er bestaat geen direct verband tussen de ontwikkeling van de verkoopprijzen van woningen en de ontwikkeling van de premies van woonhuisverzekeringen. Maar daarmee is de stelling van deze week nog niet meteen een fabel. Immers, als de huizenprijzen stijgen door (onder andere) een stijging van de bouwkosten, dan zullen de verzekeringspremies ook stijgen.

Auteur

Ruud Bolleboom, Senior specialist verzekeringstechniek