De casus

De eigenaar van de Paladijn te Nijmegen, een complex van woningen en bedrijfsruimten, schakelt twee makelaars in voor de verkoop tegen een courtage van 1% van de gerealiseerde koopsom. De eigenaar wil een goede prijs voor het complex, maar het mag niet openlijk te koop worden gezet. Het is dus aan de makelaars om hun (eigen) netwerk aan te wenden. De ene makelaar geldt als de commerciële man, de ander heeft inhoudelijke kennis van het pand (omdat die de dagelijkse verhuur van de appartementen verzorgt). Beiden verrichten vervolgens diverse werkzaamheden met uiteindelijk een succesvolle transactie tot gevolg. Nadat het complex is verkocht ontvangt (slechts) één van hen courtage van circa 90 duizend euro. Zijn collega stuurt hem vervolgens een factuur voor de helft van dat bedrag. Die wordt niet betaald, onder andere omdat sprake zou zijn geweest van een vriendendienst, er een nieuwe makelaarsopdracht (met slechts één makelaar) zou zijn gesloten en door de ander nauwelijks werkzaamheden zouden zijn verricht. De ‘gedupeerde’ makelaar legt daarop beslag op de bankrekeningen van de andere makelaar (zowel zakelijk als privé). In eerste aanleg vangt de gedupeerde makelaar bot, maar het hof stelt hem alsnog in het gelijk.   

Uitspraak van het hof

Het hof leidt – onder andere uit getuigenverklaringen – af dat sprake is van een overeenkomst tot collegiale verkoop, waarbij aan beide makelaars gezamenlijk een courtage van 1% van de verkoopprijs toekomt. Het standpunt dat de een slechts een vriendendienst zou hebben geleverd en de ander zijn werkzaamheden gratis zou hebben verricht om daar later als verhuurmakelaar de vruchten van te kunnen plukken, wordt gepasseerd. Het hof stelt verder vast dat sprake is van een doorlopende bemiddelingsovereenkomst (ex art. 7:425 BW waarbij een tussenpersoon tegen loon werkzaam is bij het tot stand brengen van een overeenkomst tussen zijn opdrachtgever en een derde). Het doet niet ter zake hoeveel werkzaamheden er zijn verricht en wie meer heeft gedaan, voldoende is dat de werkzaamheden eraan bijdragen dat opdrachtgever en een derde de overeenkomst kunnen sluiten. 

[1] Hof Arnhem-Leeuwarden 13 december 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:10645.

Verdeling courtage

Nu sprake is van één bemiddelingsovereenkomst met twee makelaars, rest de vraag hoe (onderling) moet worden afgerekend. De makelaar die niets heeft ontvangen stelt dat is afgesproken de courtage 50/50 te verdelen, maar dat is de ander dus een doorn in het oog. Het hof stelt voorop dat als twee personen samen een opdracht hebben ontvangen, zij dan uit hoofde van de wet hoofdelijk verbonden zijn. In de onderlinge rechtsbetrekking tussen hoofdelijk verbonden schuldenaren geldt de redelijkheid en billijkheid. Aangezien beiden als tussenpersoon hebben bijgedragen aan de transactie, betekent dat, dat ze beiden recht op loon hebben. Op basis van de redelijkheid en billijkheid kan beiden een vergoeding van 50% toekomen (zelfs als niet komt vast te staan dat dat de afspraak was). Die redelijkheid en billijkheid wordt mede gevoed door wat in kringen van makelaars gebruikelijk is bij het verdelen van courtage in geval van collegiale verkoop, aldus het hof.

Conclusie

Als u de spreekwoordelijke taart niet wil delen, hoeft u zich geen zorgen te maken, de Algemene voorwaarden van de NVM bepalen dat uw opdrachtgever geen andere makelaar mag inschakelen zonder uw toestemming.[2] Zien u en uw opdrachtgever wel kansen in collegiale verkoop, dan is uw opdrachtgever aan zowel u als uw collega courtage verschuldigd is, tenzij er andere (bewijsbare!) afspraken zijn gemaakt.[3] Wilt u geen genoegen nemen met 50% van de courtage, maak dan duidelijke (schriftelijke) afspraken op dit punt. Als u een verdeling van 1/3 versus 2/3 eerlijker vindt, dan kunt u dat absoluut afspreken. Leg die verdeling dan goed vast, dan blijft de taart ook na afloop smaken!

[2] Art. 11 Algemene Voorwaarden professionele opdrachtgevers 2023 en art. 6 lid 2 van de Algemene consumentenvoorwaarden makelaardij 2018.

[3] Art. 12 Algemene Voorwaarden professionele opdrachtgevers 2023 en art. 9 lid 1 van de Algemene consumentenvoorwaarden makelaardij 2018.

Auteur
Liesbeth van Maaren, vastgoed & beroepsaansprakelijkheid advocaat Dentons