Bij de levering van een appartement (appartement A), zijn de koper en de verkoper een recht van eerste koop overeengekomen, ten gunste van de koper (koper A). Dit recht van eerste koop houdt in dat wanneer de verkoper zijn andere appartement (appartement B), wil verkopen, dat hij dit dan eerst aan koper A moet aanbieden. Doet hij dat niet en verkoopt hij appartement B aan een derde persoon, zonder koper A in de gelegenheid te stellen om appartement B te kopen, dan dient de verkoper een boete te betalen van € 50.000 aan koper A.  

Recht van eerste koop

Het recht van eerste koop is in de leveringsakte van appartement A als volgt omschreven:

“1. Verkoper of zijn rechtsopvolger(s) onder algemene titel verplichten zich jegens de koper om bij een voorgenomen verkoop en levering van het te verkopen registergoed of een deel daarvan, dit vooraf bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan de koper, zulks voor een koopsom, die in onderling overleg tussen de ondergetekenden zal worden vastgelegd.

Binnen een maand na voornoemd schrijven is de betreffende partij verplicht aan de verkoper bij aangetekend schrijven mee te delen of hij van zijn recht gebruikt wenst te maken, bij gebreke waarvan zijn hiervoor bedoeld recht is vervallen. (…) 5. Indien de comparanten sub 1 [de verkoper] overgaan tot vervreemding van het te verkopen registergoed of een gedeelte daarvan zonder de koper de gelegenheid te hebben gegeven van het recht tot koop gebruik te maken of hun medewerking niet verlenen indien van het recht van koop gebruik wordt gemaakt, zal de ene partij, die heeft vervreemd ten behoeve van de andere partij een onmiddellijk opeisbare boete van vijftigduizend euro (€ 50.000,00) verbeuren door het enkele feit der niet-nakoming of overtreding, zonder dat daartoe een bevel of soortgelijke akte tot ingebrekestelling is vereist (…)” 

Een derde partij

In 2016 meldt een derde partij zich bij de verkoper, omdat deze derde geïnteresseerd is in het kopen van appartement B. De verkoper stuurt – conform de overeengekomen wijze uit het recht van eerste koop – een aangetekende brief aan koper A. In de aangetekende brief geeft de verkoper aan dat hij appartement B wil verkopen en vraagt aan koper A of hij interesse heeft om appartement B te kopen.

Na drie weken ontvangt de verkoper de aangetekend brief retour met daarop de sticker “niet afgehaald”. De verkoper gaat vervolgens over tot verkoop en levering van appartement B aan de derde partij. De verkoper verkeert in de veronderstelling dat hij appartement B aan de derde mag verkopen, omdat de koper van appartement A niet binnen de overeengekomen termijn (een maand) heeft gereageerd op de aangetekende brief.

Oordeel rechtbank en hof

De rechtbank en het hof denken daar, helaas voor de verkoper, toch anders over. Koper A stelt zich namelijk op het standpunt dat de aangetekende brief hem nooit heeft bereikt en dat er ook nooit een ‘afhaalbriefje’ is achtergelaten op zijn adres. Koper A maakt aanspraak op de boete van € 50.000,-, omdat hij meent dat de verkoper het recht van eerste koop heeft geschonden.

Uit de wet (artikel 3:37 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek) volgt dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt. Voor brieven geldt daarbij het uitgangspunt dat de brief de persoon heeft bereikt, wanneer hij deze heeft ontvangen. Als de geadresseerde vervolgens betwist dat hij de aangetekende brief heeft ontvangen, dan is het aan de afzender (verkoper) om te bewijzen dat de brief naar het juiste adres is gestuurd en dat de aangetekende brief op de juiste wijze is aangeboden aan de ontvanger (koper A). De verkoper komt hier in de problemen, omdat hij niet kan aantonen dat PostNL daadwerkelijk een afhaalbericht bij koper A heeft achtergelaten. Het komt daarom voor het risico van de verkoper dat koper A geen kennis heeft kunnen nemen van de brief. De rechtbank en het hof gaan er dus niet vanuit dat de brief koper A heeft bereikt. De slotsom is dat de verkoper wordt veroordeeld tot het betalen van de boete van € 50.000,- aan koper A, omdat de verkoper in strijd heeft gehandeld met het recht van eerste koop.  

Conclusie

Het lijkt misschien voor de hand te liggen, maar wijs uw opdrachtgevers er in een dergelijk geval op, dat zij controleren of de aangetekende post daadwerkelijk in ontvangst is genomen, of is opgehaald door de geadresseerde. Komt de aangetekende brief retour terug, dan is de kans aanwezig dat de aangetekende brief niet de gewenste werking heeft.

Auteur
Mees Olthof, vastgoed & beroepsaansprakelijkheid advocaat Dentons